ガイドライン案内 借主の負担単位 貸主・借主の負担区分の一覧表

■「高知県ルール」原状回復における補修負担単位の考え方

1.「原状回復」とは

原状回復を「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧する事」と定義し、その費用は借主負担としました。そして いわゆる経年変化、通常使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

原状回復とは元に戻すという意味で解釈されている方が多いのですが、(例えば畳もクロスも新品で住み始めたのですから、退去するときは「元に戻す」のは当り前で、それが「原状回復」と言う言葉の意味と思っている)原状回復とは、借主が借りた当時の状態に戻すことではありません。


2.「通常使用」とは

通常の使用の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、貸主と借主の負担の考え方を明確にしました。

借主が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
○建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)
○借主の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)
借主の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの
○借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
A(+B) 基本的にはAであるが、その後の手入れ等借主の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えれらるもの
A(+G) 基本的にはAであるが、建物価値を増大させる要素(グレードアップ)が含まれているもの

・上記の内、B及びA(+B)について借人に原状回復義務があるとしました。

<参照 賃貸住宅の価値グラフ>

※グレードアップ
退去時に古くなった設備等を最新のものに取り替える等の建物の価値を増大させるような補修費等(次の入居者確保のために行うもの)

 

経過年数の導入

前記記載のBやA(+B)の場合であっても、建物や設備については経年変化や通常損耗が含まれており、借主はその分を賃料として支払っているので、借主が補修費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題が生ずるため、借主の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることが適当であるとしました。
経過年数による減価割合については「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」を参考にし、償却経過年数後の借主の負担が10%となるよう決定していましたが、平成19年の税制改正により残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価が1円まで償却できるようになったことにより、経過年数の考慮も今回、税制改正に沿ったものとなりました。
なお、借主は経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています。そのため、経過年数を超えた設備等であっても、借主の故意・過失による毀損・汚損により使用不能とした場合、本来機能していた状態まで戻すための費用(修繕費等)負担が生じることについて、借主は留意する必要があります。

 


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